急にまとまったお金が必要になる場面は、誰にでも訪れます。そんなとき、家を担保にお金を借りる方法が選択肢に入ります。持ち家という資産を使えば、無担保のローンより低い金利で借りられることもあります。
ただし、仕組みを知らないまま進めると、思わぬ後悔につながります。家を担保にお金を借りる方法は、大きく分けて4つです。それぞれの特徴と注意点を、初めての方にもわかるように整理しました。
家を担保にお金を借りるとは？仕組みと「抵当権」をやさしく解説
家を担保にお金を借りる、という言葉はよく聞きます。けれど中身まで説明できる方は多くありません。まずは「担保」と「抵当権」という2つの言葉から押さえましょう。ここがわかると、後の話がすっと入ってきます。
そもそも「担保」とは何か、無担保ローンとの違い
担保とは、返済できなくなったときの「備え」です。お金を貸す側が、回収する手段をあらかじめ確保しておく仕組みを指します。家や土地などの「物」が担保になることもあります。保証人という「人」が担保になることもあります。
担保がないローンは「無担保ローン」と呼ばれます。カードローンが代表例です。担保がある分、貸す側のリスクは下がります。だから家を担保にすると、無担保ローンより低い金利で、より高い金額を借りやすくなります。ここが大きな違いです。
抵当権が設定されると何が起こる？
家を担保にするとき、その家には「抵当権」が設定されます。抵当権とは、貸し手がその家を担保にとっていることを示す権利です。法務局で登記され、外からも確認できる状態になります。
抵当権があると、返済が長く滞ったときに家が売られることがあります。競売にかけられ、貸したお金の回収に充てられる仕組みです。とはいえ、きちんと返済している間は心配いりません。ローンを完済すれば、抵当権の登記は抹消できます。
返済中も自分の家に住み続けられる理由とは？
担保に入れた家には、これまでどおり住み続けられます。所有権は自分のまま残るからです。抵当権はあくまで「もしものときの保険」として登記されているだけです。
つまり、生活が変わるわけではありません。家を貸し出すわけでも、引っ越すわけでもありません。普段の暮らしを続けながら、まとまった資金を手にできます。この点が、家を担保にする借り方の安心できる部分です。
家を担保にお金を借りる4つの方法
家を担保にする方法は、ひとくくりにできません。返済の形も、向いている人も違います。ここでは代表的な4つを、1から順に見ていきます。自分に近いのはどれか、想像しながら読んでみてください。
1. 不動産担保ローン
不動産担保ローンは、もっとも一般的な方法です。所有する家や土地に抵当権を設定し、お金を借ります。年齢の幅が広く、現役世代から利用できるのが特徴です。
資金の使いみちは原則自由です。事業資金にも、教育費にも、おまとめにも使えます。返済は元金と利息を計画的に進めます。借入額は不動産の評価額をもとに決まります。だから、収入だけで判断されにくい点も心強いところです。
2. リバースモーゲージ
リバースモーゲージは、主にシニア世代向けの商品です。自宅を担保に、住み続けながらお金を借ります。毎月の支払いは利息のみで、元金は契約者が亡くなったときに自宅を売って返します。
毎月の負担が軽いので、老後資金の補てんに向いています。一時金で受け取る形も、分割で受け取る形もあります。ただし、利用には推定相続人の同意が必要なことが多いです。家族と方向性を合わせておくと安心です。
3. リースバック
リースバックは、少し毛色が違います。自宅をいったん売却し、その後は家賃を払って住み続けます。借り入れではなく「売却」なので、抵当権ではなく所有権そのものが移ります。
まとまった資金を一括で受け取れます。固定資産税の支払いからも解放されます。一方で、家は自分の持ち物ではなくなります。毎月の家賃が発生し続ける点も忘れてはいけません。所有権を手放してよいか、ここが分かれ目です。
4. 不動産担保型生活資金
不動産担保型生活資金は、公的な貸付制度です。各地の社会福祉協議会が窓口になっています。低所得の高齢者世帯が、自宅を担保に生活資金を借りられる仕組みです。
金利が低く、公的制度という安心感があります。毎月は利息のみを払い、契約終了時に自宅を処分して返します。ただし、審査に時間がかかります。提出書類も多めです。条件は地域で異なるため、お住まいの社会福祉協議会への確認が欠かせません。
4つの方法は何が違う？金利・返済・所有権で比較
4つの方法は、似ているようで中身が異なります。違いは「お金のかかり方」と「家の所有権」に表れます。表で並べると差がはっきりします。自分の希望と照らし合わせてみましょう。
金利がかかる方法と賃料がかかる方法の違い
不動産担保ローンとリバースモーゲージは、金利が発生します。借りたお金に利息がつく形です。固定金利と変動金利を選べる場合もあります。金融機関によっては、どちらか一方しか選べません。
一方、リースバックは金利ではなく家賃がかかります。長く住むほど家賃の総額は積み上がります。数年で売却額に近づくこともあります。だから、何年住む予定かを先に試算しておくことが大切です。
所有権を手放す方法・残す方法とは？
所有権を残せるのは、不動産担保ローン、リバースモーゲージ、不動産担保型生活資金の3つです。家は自分の名義のまま、お金だけを借りられます。リースバックだけが、所有権を手放す方法です。
下の表で、4つの違いをまとめます。
| 方法 | 所有権 | 主な対象 | お金のかかり方 |
|---|---|---|---|
| 不動産担保ローン | 残す | 幅広い世代 | 元金と利息を返済 |
| リバースモーゲージ | 残す | 主にシニア | 毎月は利息のみ、元金は契約終了時 |
| リースバック | 手放す | 幅広い世代 | 返済ではなく毎月の家賃 |
| 不動産担保型生活資金 | 残す | 低所得の高齢者世帯 | 利息のみ、契約終了時に一括返済 |
年齢と目的から自分に合う方法を選ぶ
選ぶ軸はシンプルです。現役世代で事業資金やおまとめなら、不動産担保ローンが候補です。老後の生活費を毎月補いたいなら、リバースモーゲージが合います。
家を残すことにこだわらず、まとまった現金を急いで用意したいなら、リースバックという手もあります。所得が低く公的支援を望むなら、不動産担保型生活資金が向きます。「家を残したいか」と「目的」の2つで、選択肢はぐっと絞り込めます。
家を担保にするといくら借りられる？借入可能額の目安
気になるのは、結局いくら借りられるのか、という点でしょう。借入額は、家の評価と既存の借金で決まります。計算の考え方を知れば、自分でおおよその目安を立てられます。順番に見ていきましょう。
担保評価額と担保掛目（70〜80%）とは？
まず、家の価値が査定されます。これを「担保評価額」と呼びます。立地、築年数、面積、相場などから判断されます。購入価格より低く見積もられるのが一般的です。
そして、評価額の満額を借りられるわけではありません。評価額に70〜80%ほどの「担保掛目」を掛けた金額が上限の目安です。たとえば評価額が3,000万円なら、上限は2,100万円から2,400万円ほどになります。少し低めに見ておくと、見通しを誤りません。
住宅ローンが残っていても借りられる？担保余力の計算方法
住宅ローンの返済中でも、借りられる場合があります。鍵になるのが「担保余力」です。担保余力とは、評価額から住宅ローン残高を差し引いた残りの価値を指します。
計算は単純です。評価額3,600万円の家に、住宅ローン残高が2,000万円あるとします。差額の1,600万円が担保余力です。この範囲で、第二抵当権を設定して借りられることがあります。ただし、第二抵当権を扱わない金融機関もあります。事前の確認が安心です。
借入可能額が思ったより少なくなる理由とは？
評価額や担保余力が十分でも、希望どおりに借りられるとは限りません。借入額は、不動産の価値と申込者の信用力の両面で決まるからです。担保が立派でも、返済能力が弱いと減額されます。
逆のケースもあります。収入が安定していても、担保評価が伸びないと上限は下がります。借入可能額は「不動産の価値」と「あなたの信用力」の掛け算で決まります。だからこそ、まずは仮審査で実際の数字を確かめるのがおすすめです。
家を担保にお金を借りるメリットとは？
家を担保にする借り方には、はっきりした利点があります。お金の条件が良くなりやすい点です。無担保のローンと比べると、その差がよくわかります。3つに分けて説明します。
無担保ローンより低い金利で借りやすい
担保があると、貸す側のリスクが下がります。その分、低い金利が設定されやすくなります。カードローンの金利は年15〜18%ほどが多いです。これに対し、不動産担保ローンは年1〜15%程度の幅で借りられます。
金利が低いと、利息の総額が抑えられます。借入額が大きいほど、その効果は効いてきます。毎月の負担を軽くしたい人にとって、見逃せない利点です。
高額・長期の借り入れがしやすい
担保があるため、まとまった金額に対応しやすくなります。不動産の評価が高ければ、数千万円規模の借り入れも視野に入ります。収入の枠だけでは届かない金額に手が届きます。
返済期間も長めに組めます。無担保ローンが最長5〜10年ほどなのに対し、不動産担保ローンは10〜35年と幅広く設定できます。期間が長いほど、毎月の返済額は下がります。無理のない返済計画を立てやすくなります。
資金の使い道が原則自由
不動産担保ローンは、お金の使いみちを問われにくいです。教育費、医療費、リフォーム、事業資金など、用途を選びません。複数のローンをまとめる目的でも使えます。
この自由度は、住宅ローンとの大きな違いです。住宅ローンは購入する家のための資金に限られます。使いみちが原則自由なのは、家を担保にする借り方ならではの強みです。ただし、事業資金や投資を対象外とする商品もあります。
家を担保にお金を借りるデメリットとリスクとは？
利点の裏には、必ず注意点があります。家を差し出す以上、軽く考えてはいけません。ここを飛ばすと後悔につながります。リスクを3つ、正面から見ていきます。
返済できないと家を失う可能性がある
最大のリスクは、家を失うことです。返済が長く滞ると、担保の家が差し押さえられます。競売にかけられ、住み慣れた家を手放す事態になりかねません。
これは脅しではなく、制度上の事実です。だからこそ、借りる前に返済計画を固めておく必要があります。「返せなくなったら家を失う」という前提を、最初に受け止めることが大切です。収入が減る可能性も含めて考えましょう。
申し込みから融資まで時間がかかる
家を担保にする手続きは、時間を要します。不動産の評価、現地調査、役所調査、権利関係の確認が必要だからです。書類のやり取りも多くなります。
そのため、即日でお金を受け取るのは難しいです。急ぎの資金繰りには向かないこともあります。いつまでに資金が必要かを逆算し、早めに動くことをおすすめします。余裕をもったスケジュールが安心です。
金利上昇で返済額が増えるリスク
変動金利を選んだ場合、金利の動きに返済額が左右されます。近年、日本の金利は上向いています。日本銀行の政策金利は、2025年12月に0.75%へ、2026年6月に1.0%へと引き上げられました。これは約31年ぶりの水準です。
この影響で、変動金利は2026年10月ごろに各行で引き上げが見込まれています（2026年6月時点の見通し）。変動金利型のローンは、将来の返済額が増える可能性があります。借りる前に、金利が上がった場合の返済額もシミュレーションしておきましょう。
審査では何を見られる？通りやすい人の条件とは？
審査と聞くと、身構えてしまうかもしれません。けれど、見られるポイントは決まっています。大きく「担保」と「人」の2つです。中身を知れば、準備の方向が見えてきます。
担保評価のポイント
審査でまず重視されるのが、担保評価額です。家そのものの価値が問われます。所在地、種類、面積、築年数、状態などが総合的に見られます。路線価や公示価格も参考にされます。
権利関係もチェックされます。住宅ローンが残っていれば、その残高を引いた担保余力が見られます。評価が高く、権利関係がきれいな物件ほど、審査は進みやすくなります。共有名義の場合は、共有者全員の同意が前提です。
申込者の信用力
担保だけで決まるわけではありません。申込者自身の信用力も見られます。年収、返済比率、信用情報などが対象です。過去の返済状況も確認されます。
ここで大切なのは、バランスです。担保が良くても、返済能力が低いと減額されます。審査は「担保評価」と「信用力」の両輪で進みます。どちらも整えておくと、希望に近づきます。
審査に落ちやすいケースと事前の対処
担保があっても、審査に必ず通るとは限りません。住宅ローン残高が多すぎて担保余力が乏しいと、難しくなります。信用情報に延滞の記録がある場合も同様です。
対処は、事前の準備で変わります。まずは仮審査を受け、現状の評価を知ることです。複数の金融機関に相談すると、基準の違いが見えてきます。ノンバンクは銀行と審査の視点が異なるため、選択肢として覚えておくとよいでしょう。
申し込みから入金までの流れは？
手続きの全体像がわかると、不安はやわらぎます。流れはおおむね決まっています。相談から入金まで、順を追って確認しましょう。先の見通しが立つと、落ち着いて進められます。
事前相談・仮審査でできること
最初のステップは、事前相談と仮審査です。借りられそうか、いくらが目安かを、早い段階で確かめられます。本審査の前なので、気軽に問い合わせて構いません。
問い合わせの際は、物件と希望条件を伝えるとスムーズです。次のような文例が使えます。
件名：不動産担保ローンの事前相談について
ご担当者さま
自宅を担保にした借り入れを検討しています。
下記の内容で、借入可能額の目安をうかがえますか。
・物件種別：戸建て
・所在地：〇〇県〇〇市
・住宅ローン残高：あり（約〇〇万円）
・希望借入額：〇〇万円
・資金の使いみち：〇〇
事前審査の可否と必要書類もあわせて教えてください。
よろしくお願いいたします。本審査と物件調査で確認される内容
仮審査を通過すると、本審査に進みます。ここで物件調査が行われます。現地調査や役所調査を通じて、担保価値や権利関係が細かく確認されます。
申込者の書類審査も並行します。本人確認書類、収入を示す書類、物件の登記関連の書類などが必要です。書類に不備があると、審査が止まることがあります。早めにそろえておくと、進行が滑らかになります。
契約から融資実行までの期間の目安
本審査を通れば、契約に進みます。契約書には、借入額、金利、返済期間、担保の内容が記されます。疑問があれば、その場で確認しましょう。金利や手数料は返済計画に直結します。
契約が済むと、指定の口座に融資金が振り込まれます。申し込みから入金まで、数週間かかることも珍しくありません。無担保ローンより時間がかかる前提で、余裕をもって動くと安心です。
失敗・後悔を避けるための注意点とは？
家を担保にする決断は、人生に関わります。だからこそ、後悔を避ける工夫が要ります。とくに勧誘や契約まわりには、落とし穴があります。3つの観点で備えましょう。
リースバックの勧誘・契約トラブルに注意する
リースバックは便利な一方で、トラブルの相談も増えています。国土交通省は、消費者向けのガイドブックを公表しています。国民生活センターも、強引な勧誘への注意を呼びかけています。
報告されている例は具体的です。長時間の勧誘で契約してしまった、家賃が値上げされて払えなくなった、解約時に高額な違約金を求められた、といった声があります。宅建業者への売却ではクーリング・オフが使えません。定期借家契約だと、期間満了で退去を求められる場合もあります。
複数社を比較し、急いで契約しない
その場の勢いで決めないことが、何より大切です。1社の説明だけで判断すると、条件の良し悪しがわかりません。金利、家賃、諸費用、返済の柔軟性を、横並びで見比べましょう。
サインや押印を求められても、急ぐ必要はありません。いったん持ち帰り、内容を読み込む時間を確保しましょう。複数の金融機関や不動産会社から情報を集めると、相場感がつかめます。比較は、後悔を減らす一番の近道です。
家族・推定相続人と事前に相談する
家は、家族にとっても大きな資産です。担保にする前に、家族と話しておきましょう。とくにリバースモーゲージでは、推定相続人の同意が求められることが多いです。
リースバックは、契約上は親族の許可が不要です。けれど、相談なく売却すると、後で関係がこじれかねません。相続を見据えた話し合いを、早めに持つことをおすすめします。不安があれば、消費生活センターへの相談も選択肢です。
金融機関の選び方は？銀行とノンバンクの違い
どこで借りるかも、結果を左右します。家を担保にした契約は、長く続きます。だから、相手選びは慎重にいきたいところです。タイプごとの違いを知っておきましょう。
銀行・信用金庫・ノンバンクそれぞれの特徴
借入先は、大きく3タイプに分かれます。それぞれ得意分野が違います。下の表で整理します。
| 種類 | 金利の傾向 | 審査の傾向 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 銀行・信用金庫 | 低めになりやすい | 厳格 | 条件が整っている人 |
| ノンバンク | やや高め | 柔軟なことがある | 銀行で難しかった人 |
銀行は金利が低い反面、審査の基準が厳しめです。築年数や立地の条件もシビアになりがちです。ノンバンクは金利が高めですが、銀行と異なる視点で柔軟に見てくれることがあります。
金利だけで選ばない
つい金利の数字だけに目が行きます。けれど、それだけで決めるのは早計です。諸費用や手数料も、総額に影響します。事務手数料や登記費用も確認しましょう。
返済の柔軟性も大切です。繰り上げ返済のしやすさや、返済期間の幅も比べましょう。金利・諸費用・返済の柔軟性を、トータルで見比べることが失敗しないコツです。安く見えて、総額が高いこともあります。
正規の業者かどうかを確認する方法
最後に、相手が正規の業者かを確かめましょう。国や都道府県の認可を受けているかが目安です。実績や運営の歴史も、信頼の材料になります。
条件の提示が透明かも見ておきましょう。金利や諸費用、返済方法が明確に示されているかが判断点です。契約後のサポート体制も確認すると安心です。説明があいまいな業者は、避けるのが無難です。
よくある質問（FAQ）
最後に、よく寄せられる疑問をまとめます。自分の状況に近い項目から読んでみてください。短く答えていきます。
無職・年金生活でも家を担保に借りられる？
可能な場合があります。家を担保にする借り方は、不動産の価値も重視されるからです。年金収入を返済原資として見てくれる商品もあります。
ただし、安定した返済原資があるほど有利です。リバースモーゲージや不動産担保型生活資金は、シニア層を想定した商品です。まずは仮審査で、自分の条件を確かめましょう。
共有名義の家でも担保にできる？
できる場合がありますが、条件があります。共有名義の不動産を担保にするには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すると、手続きは進みません。
たとえば、夫婦の共有名義なら両者の合意が前提です。相続で共有になっている場合も同じです。事前に、名義人全員と話を合わせておきましょう。
借りたお金は事業資金に使える？
不動産担保ローンなら、事業資金に使えることが多いです。資金の使いみちが原則自由だからです。物件の仕入れや運転資金にも活用できます。
ただし、商品によっては事業資金を対象外とします。リバースモーゲージは、事業や投資を使途から外す例が多いです。契約前に、使途の条件を確認しましょう。
親名義の家を担保にできる？
親名義の家を担保にするには、名義人である親の同意と協力が必要です。本人が契約の当事者になるか、担保提供者になる形が一般的です。子が勝手に担保にすることはできません。
将来の相続も関わるため、家族での話し合いが欠かせません。親の意思を確認し、無理のない形を選びましょう。専門家への相談も役立ちます。
返済が苦しくなったらどうすればいい？
放置が一番よくありません。返済が厳しくなったら、早めに金融機関へ相談しましょう。返済期間の見直しなど、対応策が用意されている場合があります。
連絡を絶つと、競売へと進みかねません。滞納が深刻になる前に動くことが、家を守る分かれ道です。公的な相談窓口も活用しましょう。
まとめ：家を担保にお金を借りる前に確認すべきこと
家を担保にお金を借りる方法は、不動産担保ローン、リバースモーゲージ、リースバック、不動産担保型生活資金の4つでした。選ぶ軸は、家を残したいか、何に使うか、という2点です。借入額は、評価額と担保余力、そして信用力で決まります。低金利や高額・長期という利点の裏に、家を失うリスクがある点も忘れないでください。
借りた後の生活設計まで描けると、判断はぐっと現実的になります。たとえば、団体信用生命保険の有無や、繰り上げ返済の条件は、商品ごとに差があります。相続が絡む場合は、遺言や家族信託といった準備が選択肢に入ります。まずは仮審査で自分の数字を知り、複数の金融機関を比べることから始めてみましょう。気がかりがあれば、消費生活センターや社会福祉協議会へ相談する一歩が、安心につながります。
参考文献
- 「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました – 国土交通省
- 強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！ – 国民生活センター
- “金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう – 住宅金融支援機構
- 生活福祉資金貸付制度（不動産担保型生活資金） – 全国社会福祉協議会
- 長・短期プライムレート（主要行）の推移 – 日本銀行
- 不動産登記（抵当権） – 法務省・法務局
- No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき） – 国税庁